摘要
越界占用他人土地建築房屋，除了故意越界的情形外，實務上可能有許多意外的因素導致這樣的後果，例如早期測量技術或工具精確度不夠造成誤差，土地因分割合併導致界線不清等等。如果發生土地被別人的房屋占用的情形，是否一定可以拆除別人的房屋？
涉及法條：民法第767條、民法第796條、民法第796條之1
一、拆除越界房屋之依據
房屋如果越界占用鄰地，會影響到鄰地地主使用土地的權益，也就是對鄰地地主對土地的所有權產生侵害。民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」因此，鄰居的房屋越界占用到鄰地的土地，則身為所有人的地主原則上可以依法請求鄰居將房屋拆除，並要求鄰居將占用的土地返還。
二、例外不用拆除越界房屋之狀況
但由於房屋屬於不動產，相對於其他動產，房屋具有較高的經濟價值，如果發生越界就一律拆除房屋，可能會造成只占用少部分土地，卻要全拆高價值房屋的狀況，造成權益的失衡。因此，民法針對房屋越界占用鄰地的狀況，設定了第796條及第796條之1等例外，讓屋主可以不用將房屋拆除。
（一）地主未即時反應，屋主可以主張不拆除房屋
依民法第796條規定，假設屋主蓋房屋時，「不小心」越界占用隔壁土地，且土地地主知道越界情形後，還不立刻向屋主反應，為了平衡雙方的權益，且法律上不保護在權利上睡覺之人，地主過一陣子後才要主張拆屋，這時屋主就可以主張民法第796條的規定免拆房屋。
不過，屋主畢竟還是占用了別人的土地，所以民法第796條規定此時屋主應向地主支付償金，或由地主可以請求屋主購買占用的土地的部分，或及因占用而造成的畸零地，以補償地主所受的損害。
（二）地主即時反應，是否拆除房屋也應審酌公共利益
但如果地主即時向屋主反應，則是否必然要拆除房屋?民法第796條之1則賦予法院裁量的權利，法院必許衡量「公共利益」和「當事人間利益」後，認為保留房屋顯然比較有利的狀態下，一樣可以保留房屋的全部或一部，但地主一樣可以請求償金或請屋主收購土地。
「公共利益」與「當事人間利益」的判斷可以決定是否拆除房屋，除經濟利益的考量之外，實務上法院考量的因素也包括：拆除越界部分是否會影響房屋的整體結構、拆除越界部分是否影響公共安全等等因素。
要注意的是，上面兩個條文所規定的例外，前提都是A地地主「不小心」占用B地蓋房屋，如果A地地主本來就是故意要越界建屋，B地地主當然就不用受到上述例外的限制，可以請求A地地主拆除其越界建築的部分。
（三）即時反應之舉證責任問題
關於地主到底在知悉土地被占用後，是否即時反應應該由何人負舉證責任？最高法院45年台上字第931號民事判決即認為：「按土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得移去或變更其建築物，固為民法第七百九十六條前段所明定，惟依該條所謂鄰地所有人知其越界而不即提出異議，應由主張之逾越疆界人就此負舉證之責任。」因此，如果屋主無法舉證「地主在知道越界建築後沒有即時反應」，法院認為此時A地地主就不能主張第796條規定的例外。
三、圍牆、獨立於房屋以外之部分，仍可能被拆除
越界房屋不須拆除的前提，必須越界的部分是房屋的一部分或與房屋相當價值的建築物。如果越界的部分是圍牆、外部簡易的廚房、廁所等等，可獨立於房屋結構的其他地上物、與房屋相分離等部分，則不屬於民法第796條、第796條之1所稱的房屋。
例如最高法院59年台上字第1799號民事判決：「民法第七百九十六條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用。」及最高法院62年台上字第1112號民事判決：「牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無民法第七百九十六條之適用。上訴人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容忍之義務，即非不得請求拆除。」
綜上所述，土地遭他人占用是否一定可以拆除房屋，要視具體狀況而定，但最重要的是，一定要積極的主張自己的權利，一發現被占用，一定要馬上反應、主張權利，甚至在對方房屋還沒完成之前，就要積極主張，萬一對方房屋已經完成，這時無疑是將自己土地（財產）的命運交給法官的斷定，縱然法律規定可以請求補償或要求對方價購土地，也是緩不濟急、補償金的額度也不見得滿意，不可不慎！
