摘要
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部分民眾可能基於避稅、投資、優惠房貸利率、隱匿財產、取得特殊用地等私人因素，而將財產借名登記在他人名下，那麼在成立借名登記關係前有哪些注意事項呢？要怎麼做才能保障自身的權利呢？
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目錄
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一、 借名登記是什麼？
二、 借名登記的法律效力為何？
三、 借名人訴訟中要怎麼舉證？
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一、借名登記是什麼？
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「借名登記」為一種法律沒有明文規定的契約，這個契約是由「借名人」與「出名人」約定，把土地或房屋等需要向地政機關登記所有權人的不動產，登記在「出名人」的名下，但實際上土地或房屋的所有權人仍然是「借名人」。在上面的契約關係中，「借名人」是地政機關登記名義上的不動產所有權人，但實際上通常不會使用、收益、管理不動產，而「出名人」正好相反，實際上就是由出名人實際使用、收益、管理借名出去的不動產。
換言之所有權人可能有其他因素想要隱藏財產，例如：取得房屋首購族的優惠貸款，而以其他人名義買房子、為了減少課稅的額度將土地登記給人頭、為了避免名下的不動產遭到債權人查封拍賣而移轉給妻子或子女等等。當然把不動產所有權人登記給別人茲事體大，所以通常會找自己信任的對象來擔任出名人。
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二、借名登記的法律效力為何？
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在我國借名登記是受到一般大眾認同，乃至法院認可的制度。依實務見解是倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之認定。
又因為適用關於民法委任的規定，所以出名人可以隨時終止借名登記關係契約並請求借名人返還不動產（民法第549條第1項），或在借名人死亡後請求其繼承人返還不動產（民法第550條）。
但如果出名人（人頭）如果違背了借名人的指示，擅自將借名登記的不動產賣掉了，這個買賣在法律上會成立嗎？最高法院106年第3次民事庭總會決議之後，針對「不動產」借名登記契約之出名人處分該不動產之效力，認為應採「有權處分說」。
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三、原告（借名人）在訴訟中要怎麼舉證？
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主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任，在返還借名登記訴訟中，原告（通常是借名人）要負責證明自己才是不動產的所有權人，那麼原告（通常借名人）要提出哪些證據去說服法官自己才是不動產真正的所有權人呢？
（一） 借名登記契約或有締結借名登記契約之合意
- 簽立借名登記契約：建議委託專業律師協助雙方將權利義務敘明並簽立合約。
- 傳喚在場證人佐證契約存在：惟證人證詞是否真實？記憶是否完整？證詞是否有利於我方？這些都是風險，筆者仍然建議以文字書寫借名登記契方為上策。
（二） 不動產之資金證明、相關文件
- 保管所有權狀。
- 不動產買賣契約及相關稅規費繳費單據。
- 買賣金流。
（三） 不動產實際使用收益
在借名登記關係中，由於借名人才是真正的所有權人，所以原則上不動產實際上的使用與收益都是借名人處理，所以借名人可以提出自己實際管理使用不動產的證明，例如：
- 借名人長期居住之事實：左右鄰居都知道是借名人居住在內、借名人通訊或戶籍地址在此處、水電瓦斯費用都是借名人繳納等。
- 借名人出租不動產：提出不動產出租的租賃契約、房租收入均係借名人收受使用、房客均係直接與借名人聯繫、不動產修繕均係由借名人處理等。
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四、結語
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因為借名登記關係屬於非常態關係，而且舉證責任在借名人身上，雖然本文簡單列舉上述借名人可以在訴訟中提出做為證據證明自己才是不動產真正的所有權人，但訴訟上有很多無法預料的風險，並不是借名人提出上述（二）、（三）的資料就一定會被法官認定有借名登記關係，只要出名人否認有借名登記關係，甚至主張是借名人贈與給他的，這些都會讓勝訴變困難，所以最好的情況還是一開始就白紙黑字簽立借名登記契約，以避免借名人在訴訟中舉證上的困難而導致敗訴。
建議：簽立借名登記契約前，請務必洽詢專業律師意見。