摘要

在不動產交易中，許多買方常以為：「既然最後房子沒買成、買賣雙方都同意解約了，那仲介沒辦完交屋，應該就不能收仲介費吧？」

事實上，法律的規定可能跟大眾的直覺不太一樣。本所羅一順律師在臺灣高等法院在 113 年度上易字第 14 號民事判決中，針對這個不動產常見的爭議做出了清晰的實務見解，並協助當事人取得勝訴判決。

目錄

一、案件故事：貸款辦不下來，解約後房仲還要收錢？
二、法院判決三大關鍵
三、巨展法律叮嚀

一、案件故事：貸款辦不下來，解約後房仲還要收錢？

買方透過房仲以 1,350 萬元買下一處房地，並簽下 27 萬元的買方服務費承諾書。然而，買方後來因為無業、貸款成數不足，雖然合約中有寫「貸款不足得解約」的特約條款，但因為該條款明文排除了「買方個人財力因素」（本案因保證人反悔不保導致貸款失敗），依法並不符合無條件解約的條件。

雖然買賣雙方最後私下達成協議「合意解約」，買方卻認為契約既然失效了，就不需要付仲介費，甚至要求房仲退還已經領走的賣方仲介費。

二、法院判決三大關鍵

法院審理後，為大家釐清了三個非常重要法律觀念：

1. 買賣契約成立，仲介費請求權就生效了

法律上有所謂的「債權相對性」。房仲的義務是「居間媒介」，只要買賣雙方當初合意、契約合法成立，房仲的居間義務就已經完成了。至於買賣雙方事後因為個人因素私下「合意解約」，那是買賣雙方之間的事，不能拿來對抗房仲，房仲依法仍有權收取報酬。

2. 房仲幫忙「議價」與傳達底價，不等於詐欺

買方指控房仲虛報底價、施以詐術。但法院認定，賣方曾表達希望「實拿」1,300 萬元（未扣除稅費），房仲預估後告知買方底價約 1,400 萬元並協助議價，這屬於正常的房仲商業議價常態，難以認定為詐欺。

3. 後續沒交屋服務？法院可依法「酌減」仲介費

這是本案對買方唯一的轉折。法院考量房仲從受託到成交僅花費 10 多天，且因為雙方後來解約，房仲確實沒有提供後續的帶看交屋等完整服務。法院認為原本約定的 27 萬元服務費過高、失去公平，因此依《民法》第 572 條規定，判決將買方服務費酌減為 13 萬 5,000 元。

三、巨展法律叮嚀

從這個判決中，我們可以學到兩個買賣房屋的防身關鍵：

• 特約條款要看清

不動產買賣合約中的「解約條款」字字珠璣。很多買方以為寫了「貸款不足可解約」就萬無一失，卻忽略了後面是否還有「排除個人財力原因」等細緻文字。簽約前，務必尋求專業法律諮詢或地政士（推薦搜尋：迦南代書事務所）協助審閱。

• 合意解約記得處理仲介費

若買賣雙方事後因故決定解約，在簽署解約協議書時，應同時將「仲介費用如何分擔、是否折讓」一併談妥並寫進協議中，避免房子沒買成，事後還要獨自面對房仲催收服務費的官司。

關鍵字：合意解約、仲介服務費、違約金酌減