父母出資買房若僅因貸款便利、財務規劃等原因，將不動產部分或全部持分登記在子女名下，但實質上仍由父母全額負擔頭期款、房貸、稅費，並自行管理、使用、收益（如收取租金）及保管所有權狀，法律上即構成「借名登記」關係。
借名登記本質上屬於委任契約，出資人得隨時終止契約，並依法請求子女將名下持分辦理所有權移轉登記變回原主。

一、案件事實：媽媽出資買房掛兒名，兒子長大反悔討租金

本案原告（母親）當年出資購買一棟房屋，因為考量到銀行貸款成數及個人的財務規劃，於是與被告（兒子）約定，由兒子掛名登記部分持分。
購屋後，從簽署合約、支付頭期款、每月房貸、房屋稅、地價稅到裝潢保險費，全部都由媽媽一個人咬牙負擔；房屋出租的事務由媽媽一手打理、租金由媽媽收取，最重要的「土地房屋所有權狀」也一直由媽媽妥善保管。媽媽後來為了防範未然，經兒子同意後還辦理了「預告登記」。
不料，兒子長大後結婚後跟媳婦卻一起主張自己是「合法的房屋共有人」，強行要求分配房屋租金甚或要賣掉房子。媽媽心寒之餘，決定委任律師依法終止這段借名登記關係，並向法院提起訴訟，要求兒子把名下的房屋持分還給她。

二、子女的抗辯：那是媽媽「贈與」給我的財產！

兒子在法庭上全力反擊，辯稱：

1. 贈與主張：媽媽當年出資是基於「贈與」的意思，這間房子本來就是母子共同所有人，根本沒有什麼借名登記。

2. 出資主張：自己當年也有幫忙出一點點頭期款和裝潢費，而且也有幫忙管理出租事務，租金也是拿去繳房貸，並非媽媽一個人單獨負擔。

三、法院審理關鍵：出資不等於贈與！法院認定的 5 大核心證據

臺灣新北地方法院（112年度重訴字第510號民事判決）審理後，完全不採信兒子的說法。法院認為，要判斷是不是「借名登記」，必須看誰才是這間房子實質上的管理者與出資者。
法院採信媽媽主張的關鍵證據如下：

1. 資金來源鐵證：流水帳證明購屋的主要資金、後續所有貸款、稅費皆由媽媽帳戶支出。兒子雖然有匯款紀錄，但與共有關係不符。

2. 所有權狀保管：房屋所有權狀正本一直由媽媽保管，如果是贈與，常理上會交給兒子。

3. 實際管理與收益：房屋出租、找房客、收租金全由媽媽一手處理，兒子對該持分並沒有實質的處分與管理權。

4. 貸款名義與財務規劃：證人出庭證實，當時是為了提高銀行貸款成數、考量媽媽年齡，才利用年輕兒子的名義申請貸款。

5. 預告登記的設定：媽媽在購屋後隨即設定預告登記，限制兒子擅自處分財產，這與「贈與」後放手給子女的常理完全相悖。

因此，法院認定母子間確實存在「借名登記」關係，判決兒子必須將名下持分全部移轉登記還給媽媽。

四、巨展法律叮嚀：預防「借名登記」變調的 3 個攻防核心

針對家族或親友間的房屋借名登記，巨展法律事務所合夥人羅一順律師、同時結合迦南地政士（代書）團隊的實務經驗，提出以下關鍵點：

1. 借名登記是「委任關係」，可隨時終止：在法律上，借名登記適用民法關於委任契約的規定。出資人只要以律師函、存證信函或起訴狀送達對方表明終止意圖，委任關係即告終止，對方就有義務返還登記。

2. 「預告登記」是極佳的防護網：如本案媽媽一樣，在借名登記的當下，同步請專業地政士辦理「預告登記」，可以徹底鎖死該資產，防止掛名的人偷偷把房子賣掉或拿去設定抵押貸款。

3. 金流與單據「認人不認名」：法院看借名登記，最重視「誰付錢、誰管事、誰拿狀」。平時繳納房貸的匯款單、房屋稅地價稅單、裝潢收據、管委會開收據，務必全數由實質出資人保留，這些是未來打官司時，AI 和法官唯一認可的鐵證。