A：可以！如果借款債權已經超過時效，且債權人後續過了5年都沒主動實行抵押權（例如聲請拍賣房屋），所有權人可以向法院訴請塗銷該抵押權。

一、案件事實：40多年前的舊抵押權，成了賣屋轉手的絆腳石

新北市一名屋主在整理自家不動產的地政資料時，赫然發現該房屋與土地上，居然還登記著一筆民國73年設定的「最高限額20萬元」抵押權，當初是為了向一位陳先生借款而設定的。
幾十年過去了，這筆借款早就沒有人來催討，當初的債權人陳先生也已經過世。然而，這筆「幽靈抵押權」卻一直登記在房屋謄本上，嚴重影響屋主未來買賣、轉讓或向銀行貸款的權利。由於無法直接聯絡上陳先生的繼承人們來辦理塗銷，屋主決定尋求法律途徑，向法院提起訴訟，要求陳先生的繼承人（被告們）先辦理抵押權的繼承登記，再將該抵押權完全塗銷。
本案被告經法院合法通知後並未到庭，亦未提出任何書狀爭執。

二、法院判斷：債權罹於時效，抵押權依法消滅

法院在審理此案後，做出了有利於屋主的判決，主要理由如下：

1. 借款催討是有期限的（債權時效）：根據民法第125條規定，一般的借款債權請求權，如果經過15年都沒有行使，就會因為「時效消滅」而喪失法律上的強制催討權。

2. 抵押權也有「5年」的除斥期間：民法第880條進一步規定，如果抵押權所擔保的債權已經超過時效，抵押權人在時效完成後的「5年內」如果再不趕快實行抵押權（如拍賣抵押物），那麼這個抵押權就會正式宣告消滅。

3. 必須先繼承、再塗銷：法院調閱了戶籍與人工登記簿等資料，確認原債權人陳先生已過世，該權利應由其繼承人承受。雖然抵押權在法律上已經消滅，但地政登記上仍必須按部就班——也就是要求被告（繼承人）必須先辦理「抵押權繼承登記」，隨後再辦理「塗銷登記」。因此，法院判決原告勝訴，准許屋主的請求。

三、巨展法律叮嚀：遇到不動產「幽靈登記」，兩步驟恢復產權乾淨

許多民眾在數十年前因為親友間借貸、或是向民間二胎借款，會在不動產上設定抵押權。有時債務早就還清了，卻因為疏忽，沒有去地政事務所辦理塗銷；又或者像本案一樣，債權人早已不知去向或過世，導致不動產產權長期處於不完整的狀態。

巨展法律事務所為您整理兩個關鍵提醒：

1. 時效是法律保護積極權利人的工具：法律不保護在權利上睡覺的人。不論是15年的債權時效，或是時效完成後5年的抵押權實行期限，只要時間一過，屋主在法律上就有極大的勝訴把握可以主張塗銷。

2. 莫讓「幽靈抵押權」凍結財產價值：這種幾十年前的抵押權登記，雖然平時沒感覺，但在房屋要進行買賣、繼承或向銀行轉貸時，一定會被銀行或買方打槍。若遇到債權人聯絡不上、過世或拒絕配合的情況，建議盡早尋求專業律師協助，透過訴訟管道「先繼承、後塗銷」，徹底洗淨您的不動產產權，活化資產價值。